Istina o financiranju PACE-a

PACE, ili Property Assessed Clean Energy Program, osmislio je 2008. Cisco Devries, bivši šef osoblja gradonačelnika Berkeleya u Kaliforniji.

Izvorni cilj programa financiranja PACE bio je povećati pristup održivim i ekološki prihvatljivim poboljšanjima zgrada vlasnicima kuća s niskim prihodima, smanjiti emisije ugljika i pomoći lokalnom gospodarstvu stvaranjem zelenih radnih mjesta. Kućni solarni paneli postali su popularan stambeni projekt uključen u ovaj program.

Uz pomoć vladine promocije velikih imena kao što je bivši predsjednik Barack Obama, program PACE-a dobio je veliku snagu. Samo u 2014. vlasnicima stambenih nekretnina podijeljeno je 148,7 milijuna dolara kredita. Samo godinu dana kasnije taj se broj učetverostručio na više od pola milijarde dolara zajmova.

Iako se početna namjera čini dovoljno nevinom, financiranje PACE-a steklo je lošu reputaciju jer su ga koristili loši akteri da iskoriste vlasnike kuća.

Kako funkcionira PACE financiranje?

Vaše prvo pitanje je vjerojatno – kako to sve funkcionira?

Financijski aranžmani PACE-a postavljaju se poput uobičajenih zajmova. Obično imaju strukturu plaćanja sličnu zajmu, pri čemu zajmoprimac mora vratiti glavnicu zajedno s kamatama. Mediji, stručnjaci i potrošači često nazivaju PACE financiranje "PACE zajmovima".

Dakle, po čemu se PACE razlikuje od tradicionalnog solarnog kredita ? Kada financirate putem PACE-a, novac vraćate povećanjem poreza na imovinu. Iznos posuđenog putem PACE financiranja priložen je nekretnini. I osigurani i neosigurani zajmovi, s druge strane, vezani su uz samog zajmoprimca.

Recimo da ste preko zajmodavca PACE-a postavili solarne ploče u svoj dom. Vaš će se porez na imovinu povećati, a povećanje će ići prema vraćanju posuđenog novca. Većina PACE zajmova vrijedi oko 25.000 dolara, a rokovi su između pet i 25 godina.

PACE ima neke jedinstvene značajke – kao što je nepotrebno ulaganje novca, dugoročna razdoblja povrata i opušteni uvjeti prihvatljivosti.

Gdje je dostupno PACE financiranje stambenog prostora?

Rezidencijalno PACE (R-PACE) financiranje trenutno se nudi u sljedećim državama:

• Kalifornija
• Missouri
• Florida

Međutim, planovi za proširenje programa na New York i Ohio su upitni, a mogli bi biti dostupni u nadolazećim godinama.

Postoje i PACE programi za veće poslovne i višestambene objekte, koji se nazivaju C-PACE. C-PACE je šire dostupan od R-PACE pa je malo pristupačniji.

PACE financiranje u odnosu na kupnju gotovinom

Kupnjom solarnih panela za gotovinu uvijek ćete dobiti najnižu cijenu i najbolju dugoročnu uštedu, jer ne morate plaćati nikakve kamate. No, nema svatko tisuće dolara pri ruci, pa je financiranje najpopularniji način na koji vlasnici kuća koriste solarnu energiju.

Mogućnosti financiranja kao što su PACE i solarni zajmovi omogućuju vam da i dalje zadržite vlasništvo nad svojim sustavom i iskoristite prednosti poticaja bez potrebe da predate 20.000 USD u gotovini. Kada financirate zajmom ili PACE-om, potrebno je više vremena da vidite povrat svoje investicije u solarnu energiju, ali i dalje vidite znatnu uštedu na računu za struju.

Za i protiv financiranja PACE-a

Kao i većina stvari u životu, financiranje PACE-a ima dobre i loše strane. PACE se ne libi toga – postoji mnogo prednosti i nedostataka odabira ovog puta kada financirate solarne ili druge kućne projekte.

Pros

• Dug vezan za imovinu, a ne za zajmoprimca: PACE zajam postaje dio procjene imovine i otplaćuje se putem računa za porez na imovinu. Djeluje kao založno pravo imovine; to znači da se otplate kredita prenose sa kućom kada se ona proda. Novi vlasnik postaje odgovoran za preostala plaćanja.
• Niske, fiksne kamatne stope: PACE uvjeti financiranja općenito su prilično atraktivni, nudeći fiksne stope od otprilike 6,5% do 9,0%. Fiksne kamatne stope dobra su zaštita od mogućih povećanja kamatnih stopa.
• Bez novca: PACE krediti nude do 100% postotno financiranje. Ovo je korisno za vlasnike kuća koji nemaju viška novca pri ruci.
• Lako se dobiva odobrenje: lako se kvalificirati za PACE zajmove jer se temelje na kapitalu vaše imovine, a ne na vašim osobnim financijama. Dakle, čak i ako imate loš kreditni rezultat, još uvijek možete ispunjavati uvjete za financiranje PACE-a. Međutim, od vas se zahtijeva da budete u tijeku s plaćanjem hipoteke i ne smijete proglasiti bankrot u posljednje dvije do tri godine.

Protiv

• Teško je prodati kuću: obveze PACE-a obično su nadređena ili prva založna prava, što znači da imaju prednost nad hipotekarnim plaćanjima. Prvo založno pravo može uzrokovati da zajmodavci koji osiguravaju hipoteke kao što su Freddie Mac i Fannie Mae odbiju hipoteku za kuću s PACE založnim pravom. Potencijalne kupce također bi moglo uplašiti zaduživanje ili kupnja kuće s ovom vrstom založnog prava.
• Rizik od gubitka doma: Budući da je PACE osiguran vašom imovinom, ako ne izvršite plaćanja na vrijeme ili ih ne možete priuštiti, riskirate gubitak doma.
• Posuđivanje više nego što možete vratiti: Jednostavan postupak odobravanja možda neće uvijek biti dobra strana. U nekim slučajevima potrošači se odlučuju za projekte koje si ne mogu priuštiti, ali su ipak odobreni zbog strukture PACE-a. Zatim se bore za otplatu i završe u vrućoj vodi. To je izazvalo zabrinutost među zagovornicima zaštite potrošača.
• Izvođači koji vas iskorištavaju: pojavilo se mnogo priča o nejasnim izvođačima koji klijentima guraju PACE bez potpunog objašnjenja kako to funkcionira. Zbog neugodne poslovne prakse, neki vlasnici kuća dobivaju PACE zajam i nije im posve jasno koliko će im se povećati porez na imovinu ili rizici financiranja putem PACE-a.

Kontroverza u PACE-u: Crvene zastavice o kojima treba znati

Postoji nekoliko temeljnih problema koji su stvorili velike probleme s nekim klijentima koji financiraju putem PACE-a. Evo nekih crvenih zastava kojih biste trebali biti svjesni.

Suprotno onome što mnogi ljudi misle, PACE nije program savezne vlade . Budući da se često reklamira kao pomoć vlade, kupcima daje lažan osjećaj sigurnosti. To pruža izvođačima prednost da ovo koriste kao prodajnu taktiku i privlače kupce.

Povrh toga, ne postoji neovisna treća strana koja procjenjuje te domove radi nadogradnje ili poboljšanja . To može dovesti do toga da PACE procjene kupcima doslovno govore sve što žele, prisiljavajući ljude da pomisle da trebaju obaviti ovaj posao na svojoj kući. Konkretno u Floridi, država ne zahtijeva od pružatelja usluga PACE-a da objasne troškove poboljšanja njihovih domova, pa čak ni da provjere razumiju li ljudi koji se prijave za to stvarno uvjete i mogu li si to priuštiti.

Još gore – zajmovi PACE ne podliježu istoj zaštiti potrošača kao standardni zajmovi . Postoje priče koje su se pojavile u vijestima o korisnicima koji su uništili svoj kredit, nagomilali brda dugova koje ne mogu otplatiti, pa čak i izgubili svoje domove!

Je li PACE financiranje prava opcija za vas?

Bit ćemo stvarni s vama – najbolja opcija pri kupnji solarnog sustava ili bilo kojeg drugog ekološki prihvatljivog doma je da ga u potpunosti platite u gotovini.

Kada je riječ o financiranju, možda bi vam bolje odgovarala opcija strukturiranog i reguliranog zajma od tradicionalnih pružatelja usluga. Istina je da se čini da se PACE isplati samo onima koji posjeduju svoj dom i mogu si priuštiti povećanje poreza na imovinu. Oni koji ne mogu, izgleda da su izostavljeni i brzo bi se mogli naći u lošoj financijskoj situaciji.

Ako ne ispunjavate uvjete za solarni zajam, osobni zajam ili kreditnu liniju za kapital, dostupne su opcije solarnog financiranja koje nisu PACE zajmovi. Možete dobiti solarni leasing ili PPA, gdje niste vlasnik sustava, ali možete uživati u smanjenim računima za energiju. S današnjim visokim kamatnim stopama, solarni leasing i PPA imaju potencijal ostvariti sličnu doživotnu uštedu kao solarni krediti.

Također preporučujemo da istražite – ako živite u državi gdje je PACE opcija, svakako pitajte svog lokalnog solarnog instalatera za više informacija o PACE-u prije nego što donesete konačnu odluku. I provjerite je li vaš instalater onaj kome možete vjerovati! Pregledajte recenzije kupaca solarne tvrtke, provjerite posluju li najmanje pet godina i saznajte ponude od više tvrtki prije nego što se posvetite jednoj.